نگاهی اقتصادی با رویکرد سرمایه‌گذاری با خرید آپارتمان‌های کوچک در فرمانیه
تغییر الگوی تقاضا در بازار مسکن فرمانیه
بازار مسکن در تهران، سال‌هاست که یکی از گزینه‌های اصلی سرمایه‌گذاری در ایران به‌شمار می‌آید. به‌ویژه در مناطق شمالی شهر، مانند فرمانیه، که همواره به‌دلیل کیفیت ساخت‌وساز بالا، بافت شهری مطلوب، و امنیت اجتماعی، مورد توجه سرمایه‌گذاران و خریداران خاص قرار داشته‌اند. اما در سال‌های اخیر، با تغییرات اقتصادی گسترده و کاهش قدرت خرید مردم، تقاضا برای واحدهای بزرگ کاهش یافته و نگاه‌ها به‌سمت واحدهای متراژ پایین معطوف شده است. فرمانیه یکی از محله‌های لوکس و قدیمی تهران است که هم ساخت‌وسازهای نوساز و برج‌های مدرن دارد و هم از زیرساخت‌های شهری مناسبی برخوردار است.
این محله از نظر دسترسی، امنیت، آرامش و آب‌وهوای مطلوب، در سطح بالایی قرار دارد. در گذشته بیشتر پروژه‌های این منطقه به ساخت واحدهای بزرگ اختصاص داشت. سازندگان ترجیح می‌دهند به جای ساخت چند واحد بزرگ، پروژه‌هایی با تعداد واحد بیشتر و متراژ پایین‌تر اجرا کنند تا هم ریسک خود را کاهش دهند و هم پاسخگوی تقاضای فعلی بازار باشند. یکی از مزیت‌های اصلی واحدهای کوچک در فرمانیه، قیمت نهایی پایین‌تر آن‌هاست. خریدارانی که علاقه‌مند به حضور در این محله هستند اما بودجه محدودی دارند، در این حالت شانس بیشتری برای خرید پیدا می‌کنند. این موضوع دایره مشتریان را گسترش می‌دهد و باعث می‌شود واحد سریع‌تر فروش رود.
مزایای اقتصادی ساخت واحدهای کوچک برای سرمایه‌گذاران
برای سرمایه‌گذار، این یعنی گردش سریع‌تر سرمایه و کاهش ریسک خواب سرمایه. واحدهای کوچک معمولاً قابلیت اجاره بالاتری دارند. نرخ بازده اجاره در آن‌ها بیشتر است، چرا که مبلغ اجاره نسبت به قیمت خرید ملک درصد بالاتری را تشکیل می‌دهد. از سوی دیگر، مدیریت و نگهداری از این واحدها نیز ساده‌تر است. برای سرمایه‌گذارانی که قصد دارند ملک را اجاره دهند یا بعد از مدتی بفروشند، این ویژگی یک مزیت قابل توجه است. از منظر ساخت‌وساز، پروژه‌هایی که تعداد واحد بیشتری دارند، قابلیت مدیریت مالی بهتری خواهند داشت. تقسیم هزینه‌های عمومی ساخت میان چندین واحد، باعث می‌شود قیمت تمام‌شده هر واحد کمتر شود.
همچنین، اگر واحدها کوچک باشند، فروش هر واحد بخشی از هزینه‌های پروژه را پوشش می‌دهد و نیازی نیست تا زمان فروش کل واحدها صبر کرد. با وجود این مزایا، ساخت واحدهای کوچک در منطقه فرمانیه چالش‌هایی نیز به‌همراه دارد. خریداران در این محله انتظارات بالایی دارند. حتی برای یک واحد ۶۰ متری نیز توقع دارند طراحی مدرن، نور مناسب، مصالح باکیفیت، و امکانات کامل در آن رعایت شده باشد. این موضوع فشار مضاعفی بر سازندگان وارد می‌کند تا کیفیت پروژه را قربانی کاهش متراژ نکنند. از سوی دیگر، مقررات شهرداری و طرح‌های تفصیلی ممکن است محدودیت‌هایی برای ساخت تعداد زیاد واحد در یک زمین مشخص ایجاد کنند.
چالش‌ها و ملاحظات ساخت واحدهای متراژ پایین در فرمانیه
گاهی مجوزهای لازم برای تبدیل یک ساختمان به تعداد زیادی واحد کوچک صادر نمی‌شود. این موضوع می‌تواند مانعی برای اجرای این نوع پروژه‌ها باشد و در مراحل برنامه‌ریزی باید به‌دقت بررسی شود. همچنین با افزایش علاقه سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای کوچک، خطر اشباع بازار نیز وجود دارد. اگر تعداد زیادی از پروژه‌ها به‌سمت تولید چنین واحدهایی بروند، ممکن است در آینده نزدیک عرضه بیش از تقاضا شود و فروش این واحدها با کندی مواجه شود. تحلیل دقیق و به‌روز بازار پیش از تصمیم‌گیری در چنین پروژه‌هایی ضروری است. در مقایسه با واحدهای بزرگ‌متراژ، باید گفت که اگرچه ممکن است سود ریالی حاصل از فروش هر واحد بزرگ‌تر بیشتر باشد، اما فروش آن‌ها معمولاً زمان‌برتر و دشوارتر است.
مشتریان خاص‌تری دارد و نیاز به شخصی‌سازی بیشتری دارد. احتمال فروش نرفتن یا تخفیف‌دادن‌های زیاد برای جذب خریدار افزایش می‌یابد. در حالی که واحدهای کوچک به‌دلیل دسترسی بیشتر خریداران و انعطاف‌پذیری بالاتر، گزینه‌ای منطقی‌تر برای سرمایه‌گذاران حرفه‌ای به‌شمار می‌آید. بررسی معاملات چند سال اخیر در فرمانیه نشان می‌دهد سهم واحدهای کوچک از کل معاملات در حال افزایش است. این یعنی بازار در حال تطبیق با تغییرات اقتصادی و سبک زندگی مردم است. همگی به‌دنبال واحدهایی هستند که هم کیفیت زندگی مناسبی ارائه دهند و هم در محله‌ای مطلوب قرار گرفته باشند.
آینده سرمایه‌گذاری در بازار آپارتمان‌های کوچک فرمانیه
با تغییر سبک زندگی در شهرهای بزرگ و رشد هزینه‌های زندگی، تمایل به زندگی در خانه‌های کوچکتر ولی با امکانات بیشتر افزایش یافته است. حالا مردم ترجیح می‌دهند در منطقه‌ای خوب اما در خانه‌ای کوچکتر زندگی کنند تا اینکه فضای بزرگ‌تری داشته باشند ولی از کیفیت زندگی و دسترسی مطلوب محروم باشند. این تغییر نگرش، ساخت واحدهای متراژ پایین در محله‌ای مانند فرمانیه را به یک انتخاب هوشمندانه تبدیل می‌کند. از طرفی، کاهش نرخ رشد جمعیت، افزایش هزینه ساخت، و کمبود زمین قابل ساخت در این مناطق باعث شده ساخت واحدهای بزرگ دیگر مانند گذشته توجیه اقتصادی نداشته باشد.
در مقابل، واحدهای کوچک اگر با طراحی مناسب و کیفیت بالا اجرا شوند، همچنان جذابیت بالایی برای بازار خواهند داشت. در نهایت، می‌توان گفت که تمرکز بر ساخت و خرید آپارتمان‌های کوچک در فرمانیه، پاسخی هوشمندانه به شرایط فعلی اقتصاد مسکن است. این رویکرد علاوه‌بر اینکه سودآوری مناسبی برای سرمایه‌گذاران به‌همراه دارد، با نیاز واقعی بازار نیز هم‌راستا است. البته موفقیت در این مسیر مستلزم برنامه‌ریزی دقیق، شناخت درست از تقاضا، رعایت اصول ساخت باکیفیت و توجه به مقررات شهری است. اگر این موارد به‌درستی اجرا شوند، می‌توان انتظار داشت که چنین پروژه‌هایی نقش مؤثری در رونق بازار مسکن این منطقه ایفا کنند.
